Case vacanze: ecco la normativa 2019 per gli affitti brevi

Per quello che riguarda gli affitti per periodi brevi, i proprietari di un'abitazione non sono tenuti a registrare il contratto d'affitto presso l'Agenzia delle Entrate. Tale esonero ha corso di validità solo e soltanto qualora il lasso temporale in questione non varchi la soglia dei 30 giorni.

Se è vero che è stata posta in essere questa agevolazione, è altrettanto vero che il locatore deve necessariamente adempiere a una serie di obblighi, tra cui quello di dichiarare i guadagni provenienti dal contratto all'interno del modello 730. A siffatti obblighi corrisponde tuttavia una serie di tutele, tra cui l'opportunità provvedere alla stesura di una scrittura privata. Per mezzo di quest'ultima, il proprietario dell'immobile può inserire particolari clausole, difendendosi contro potenziali danni o da affittuari potenzialmente morosi.

La normativa 2019

Il cosiddetto affitto breve è regolamentato dall'articolo 53 del Codice del Turismo. Come accennato in precedenza, la legge sostiene che il contratto di locazione debba essere registrato solo se esso ha una durata che superi i 30 giorni. In caso contrario, non vi è alcun adempimento a riguardo. La soglia deve essere calcolata nella propria interezza e non considerando e conteggiando il singolo affitto. In altre parole, il proprietario può scegliere di dare in affitto l'immobile ad una sola famiglia oppure segmentare il periodo di 30 giorni, affittando giornalmente oppure settimanalmente ed ospitando pertanto diversi inquilini. La caparra non è caratterizzata da obbligatorietà, nel senso che il locatore può volontariamente chiederla o meno. Nella maggior parte dei casi in cui questa viene chiesta, la sua entità è pari al 30% dell'ammontare complessivo del corrispettivo. Le caparre possono essere suddivise in due grandi categorie:

• la caparra penitenziale: questa verrà persa dal locatore se gli ospiti decidono di revocare la prenotazione anche nei pochi giorni precedenti il soggiorno;
• la caparra confirmatoria: il proprietario perde ugualmente la somma, ma può chiedere un risarcimento.

Dichiarazione dei redditi e modello 730

I proventi che scaturiscono dall'affitto breve sono da considerare a tutti gli effetti dei redditi fondiari, allo stesso modo dei contratti d'affitto a lungo termine. Qui, vige il cosiddetto "principio di cassa", con il regime fiscale che attiene solo quei redditi che sono stati realmente percepiti. Il corrispettivo incassato va perciò immesso nella dichiarazione dei redditi, in prossimità della sezione dedicata ai redditi fondiari.

Si può optare per la cedolare secca, con la scelta che andrà riportata nel momento stesso della registrazione del contratto. Visto che, tuttavia, l'affitto breve viene escluso dall'obbligo della registrazione, questa decisione deve essere soggetta a comunicazione in occasione della compilazione del modello 730. L'aliquota per l'affitto breve correlato alla cedolare secca ammonta al 21% ed il suo calcolo avviene tenendo in considerazione il canone nella sua totalità.

Data per assodata la non obbligatorietà per gli affitti brevi di esser registrati, essi sono conseguentemente esenti anche dalle imposte di registro e di bollo. Nel momento in cui il locatore decide di sua spontanea volontà di registrare ugualmente il contratto, senza quindi fruire della cedolare secca, l'imposta è del 2% dell'intero canone.